Lanquetin & Associés

LE SURSIS À STATUER EN MATIÈRE D'URBANISME

Le sursis à statuer est un des outils d’un Plan Local d’Urbanisme utilisé par l’autorité compétente pour s’assurer la maitrise des projets et du foncier.

Un PLU peut définir des périmètres de zones où l’autorité compétente pourra surseoir à statuer sur les demandes d’autorisations.

L’article L. 424-1 du Code de l’urbanisme fixe le régime juridique du sursis à statuer à une demande de permis de construire, et plus largement à une demande d’autorisation d’urbanisme : « L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. »

Cet article renvoi sur plusieurs autres articles qui précisent les différents cas, par exemple :

• Article L. 102-13  6° du code de l’urbanisme : Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d’une opération d’aménagement dans le périmètre des opérations d’intérêt national, le sursis à statuer peut être opposé, dans les conditions définies à l’article L. 424-1, dès lors que la mise à l’étude du projet d’aménagement a été prise en considération par l’autorité administrative compétente de l’État et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités
• Article L. 153-11 du code de l’urbanisme : L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable
• Article L. 311-2 2° du code de l’urbanisme : À compter de la publication de l'acte créant une zone d'aménagement concerté (ZAC) : Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreux l'aménagement et l'équipement de la zone, le sursis à statuer peut être prononcé dans les conditions définies à l'article L. 424-1.
• Article L. 313-2 du code de l’urbanisme : Les travaux ayant pour effet de modifier l'état des immeubles sont soumis à permis de construire ou à déclaration et peuvent faire l’objet d’un sursis à statuer à compter de la publication de la décision prescrivant l'élaboration d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou sa révision.

Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans. L'autorité compétente ne peut, à l'expiration du délai de validité du sursis ordonné, opposer à une même demande d'autorisation un nouveau sursis fondé sur le même motif que le sursis initial. Si des motifs différents rendent possible un nouveau sursis, la durée totale des sursis ordonnés ne peut en aucun cas excéder trois ans.

À l'expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision doit, sur simple confirmation par l'intéressé de sa demande, être prise par l'autorité compétente chargée de la délivrance de l'autorisation. A défaut de notification de la décision dans les délais, l'autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée.

Octobre 2021 - Patrice Lanquetin

Constructions Nouvelles Soumises à Déclaration Préalable.

Liste des constructions nouvelles devant être précédées d’une déclaration préalable :

R. 421-9 : En dehors des secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité et des sites classés :
- Construction d’une SHOB supérieure à 2 m2 et inférieure ou égale à 20 m2.
- Habitations légères de loisirs (Article R. 111-32) d’une SHON supérieure à 35 m2.
- Construction (sauf éoliennes) d’une hauteur au-dessus du sol est supérieure à 12 m d’une SHOB de 0 à 2 m2.
- Ouvrages et accessoire des lignes de distribution d’électricité (jusqu’à 60.000 volts).
- Murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieur ou égal à 2 m.
- Piscine de moins de 100 m2 non couverte (sauf couverture de moins de 1,80 m de haut).
- Châssis de serre de 1,80 à 4 m de haut et de moins de 2000 m2 pour une même unité foncière.
R. 421-10 : Dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité :
- Les ouvrages d’infrastructure terrestre, maritime ou fluviales (voies, ponts, infra. portuaires ou aéroportuaires).
R. 421-11 :Dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité,
Dans un site classé,
Dans les réserves naturelles,
Dans les espaces ayant pour vocation à être classé dans le cœur d’un futur parc national et à l’intérieur du cœur d’un parc national :
- Les constructions SHOB de 0 à 20 m2 sans limitation de hauteur.
- Les murs sans limitation de leur hauteur.
R. 421-12 :Dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, dans le champ de visibilité d’un monument historique, dans une zone de protection du patrimoine architectural,
Dans un site inscrit ou dans un site classé,
Dans un secteur délimité par le PLU,
Dans les communes où cela a été décidé :
- L’édification d’une clôture.

Constructions Nouvelles dispensées de toute formalité.

Toutes constructions nouvelles doivent être procédées de la délivrance d’un permis de construire.
Les exceptions sont précisées aux Articles R. 421-2 à 8.

Constructions dispensées de toutes formalités sauf en cas d’implantation dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans un site classé :

En raison de leur nature ou de leur faible importance :
- Construction d’une Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) inférieure ou égale à 2 m2 et d’une hauteur inférieure à 12 m.
- Les habitations légères de loisirs dans un terrain de camping ou parc résidentiel de loisirs autorisé d’une SHOB inférieure ou égale à 35 m2
- Les éoliennes d’une hauteur inférieure à 12 m
- Les piscines d’une superficie inférieure ou égale à 10 m2
- Les châssis et serre dont la hauteur inférieure ou égale à 1,8 m
- Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 m sauf les murs de clôture situés dans des secteurs particuliers (Article R 421-12).
- Le mobilier Urbain.
- Les caveaux et monument funéraires situés dans l’enceinte d’un cimetière.

En raison de leur nature :
- Les murs de soutènement (Hors secteur sauvegardé)
- Les voies, ponts, infrastructures portuaires ou aéroportuaires (Hors secteur sauvegardé)

Constructions dispensées de toutes formalités en raison de leur nature :
Les canalisations, lignes ou câbles, lorsqu’ils sont souterrains.

Constructions dispensées de toutes formalités en raison de la faible durée de leur maintien :
Les constructions implantées pour une durée n’excédant pas trois mois (voir exception Article R. 421-5).

Constructions dispensées de toutes formalités en raison du fait qu’elles nécessitent le secret pour des motifs de sécurité :
- Les constructions couvertes par le secret de la défense nationale.
- Les constructions situées à l’intérieur des arsenaux de la marine, des aérodromes militaires et des grands camps figurant sur une liste fixée par arrêté conjoint du ministre chargé de l’urbanisme et du ministre de la défense.
- Les dispositifs techniques nécessaires aux systèmes de radiocommunication numérique de la police et de la gendarmerie nationales.

Simplification du contrôle de la conformité des travaux.

Le bénéficiaire du permis s’engage par une déclaration d’achèvement de travaux sur la conformité avec le permis ou la déclaration préalable.
Sauf pour certains travaux, où le contrôle de la conformité par l’autorité compétente est obligatoirement réalisés sous 5 mois (R.462-6 & R462-7).
À compter de la date de réception en Mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente aura 3 mois pour contester la conformité des travaux aux permis ou à la déclaration.
Passé ce délai et sans opposition de l’administration une attestation de non contestation de la conformité pourra être demandé.
Cela permettra de clore les délais de recours contentieux devant les tribunaux administratifs qui sont aujourd’hui sans limite.
La conformité des travaux pourra être contesté dans ce délai de 3 mois maximum.
C’est donc le propriétaire qui devra se charger de vérifier la conformité des constructions et attester lui-même que son immeuble respecte le permis de construire.

Amélioration de la sécurité juridique des procédures d’autorisation.

1- Procédure de dépôt commune aux permis de construire, d’aménager, de démolir et aux déclarations préalables :
Les délais d’instructions seront prévisibles et garantis :
Dossiers de déclarations : 1 mois.
Maisons individuelles : 2 mois.
Autres constructions : 3 mois.
Lors du dépôt de la demande, le demandeur sera informé du délai dans lequel la décision doit intervenir.
Le demandeur devra être informé dans le mois suivant le dépôt de sa demande si majoration de délai est nécessaire, notamment en cas de consultation d’un autre service ou d’une commission,
Le décret fixe limitativement la liste des pièces demandées.
Si le dossier déposé n’est pas complet, le pétitionnaire sera informé dans le délai d’un mois qui suit le dépôt.
Aucune demande de pièce complémentaire ne pourra justifier une prorogation du délai d’instruction passé ce délai.
Le but recherché est pour le demandeur d’avoir une connaissance de manière certaine des délais dans lesquels une décision sera prise, au plus tard un mois après le dépôt de son dossier.
2- Précision du régime des décisions et amélioration du régimes des permis tacites :
« À défaut de notification d’un décision expresse dans le délai d’instruction….le silence gardé par l’autorité vaut selon les cas :
a) Décision non-opposition à la déclaration préalable ;
b) Permis de construire, permis d’aménager ou permis de démolir tacite. »
Sauf exceptions prévues à l'Article R. 424-2 du décret du 5 janvier 2007.
Le demandeur pourra obtenir un certificat attestant de l’existence d’un permis tacite
Aucune opposition ne pourra être notifiée passé le délai d’instruction du dossier.
3- Suspension du délai de validité du permis de construire en cas de recours contentieux :
Ce qui évitera l’annulation du permis de construire en cas de dépassement du délai de validité comme c’est le cas aujourd’hui même si le recours n’aboutissait pas. Le but recherché est de tenter de réduire les « situation de chantage » que nous observons.
4- Simplification du régime de la restauration immobilière :
Suppression de la délimitation du périmètre restauration et de l’autorisation spéciale de travaux. Les travaux, après déclaration d’utilité publique, feront uniquement l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, dans les conditions du droit commun. Pas d’incidence sur le régime fiscal particulier dont bénéficient les travaux de restauration.
5- Internet : Communication de pièces et état d’avancement du dossier accessible par Internet.

Prochain post : Simplification du contrôle de la conformité.

Réduction et Simplification des Autorisations et leur Champ d’Application.

Le champ d’application des régimes d’autorisation est plus clair.
Travaux soumis à permis (Construire-Démolir-Aménager)
Travaux soumis à une simple déclaration préalable (Exemple clôture abattage et coupe d’arbres)
Travaux non soumis à aucune autorisation (on en fera la liste dans un prochain Post)

Simplification lors de l’application d’une autre législation que celle du code de l’Urbanisme :
1- Pour les opérations soumises à un régime d’autorisation prévu par une autre législation que le Code de l’urbanisme le permis de construire, le permis d’aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu d’autorisation au titre de ces législations ou réglementations, dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité compétente.
2- Lorsque le projet porte sur un immeuble de grande hauteur, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’Article L.122-1 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité chargée de la police de la sécurité.
3- Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’Article L.111-8 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’Article L.123-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions.

L’ordonnance prévoit donc une meilleure liaison entre les différentes législations ce qui devrait accélérer les chantiers.

La réforme est sans conséquence concernant le recours à un architecte.

Changement concernant les constructions précaires : un nouveau permis n’est pas exigé chaque réinstallation des constructions saisonnières destinées à être démontées. Le permis devient caduc si la construction n’est pas démontée à date fixe et au-delà de 5 ans.
Par contre dans un secteur protégé les permis pour constructions précaires seront limités dans le temps.

Le permis d’aménager, créé par l’ordonnance, comprend quatre autorisations :
- L’autorisation de lotir.
- L’autorisation d’installations et travaux divers.
- L’autorisation d’aménager un parc résidentiel de loisirs.
- L’autorisation d’aménager un terrain de camping.

Ce permis fait office de permis de construire pour les constructions réalisées par l’aménageur dans le cadre de l’opération. Dans ce cas, le permis d’aménager sera soumis aux obligations relatives au recours d’un architecte.
Les lotissements sont visés par l’ordonnance. Les lotissements feront l’objet d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable en fonction de leur localisation et s’ils prévoient ou non des équipements communs. Le décret d’application prévoit que le dossier de demande d’autorisation comprend un projet architectural et paysager du lotissement.

Prochain post : Améliorer la sécurité juridique des procédures d’autorisation.

Nouveau régime des autorisations.

La réforme regroupe les différents permis, autorisations et déclarations existantes en 3 permis et une déclaration :
• Permis de construire.
• Permis d'aménager.
• Permis de démolir.
• Déclaration préalable.
1- Permis de construire : Article L.421-1 – Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire.
« Un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d'un tel permis ».
2- Permis d'aménager : Article L.421-2 – Les travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation des sols et figurant sur une liste arrêtée par décret en Conseil d'Etat doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager.
3- Permis de démolir : Article L.421-3 – Les démolitions de constructions existantes doivent être précédées de la délivrance d'un permis de démolir lorsque la construction relève d'une protection particulière définie par décret en Conseil d'Etat ou est située dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instaurer le permis de démolir.
4- Déclaration préalable : Article L.421-4 – Un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l'exigence d'un permis et font l'objet d'une déclaration préalable.
Les clôtures sont également soumises à déclaration préalable.

Ce que vise la réforme :
1- Réduire le nombre d’autorisations.
Définir le champ d’application de chaque autorisation.
Simplifier les procédures.
2- Améliorer la sécurité juridique.
3- Simplifié le contrôle de la conformité des travaux autorisés.
Améliorer la qualité des constructions.

Prochain Post : Réduction et simplification des autorisations et leur champ d’application.

Incidence de la réforme sur le Certificat d’Urbanisme du Permis de Construire et des Autorisations d’Urbanisme Certificat d’Urbanisme.

Dans le cadre de la réforme du Permis de Construire et des Autorisations d’Urbanisme, le rôle du certificat d’urbanisme devient plus important.
Article L. 410-1. - Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée :
a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ;
b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.
Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.
Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'Etat, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis.
Le certificat d'urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d'Etat par l'autorité compétente mentionnée au a et au b de l'article L. 422-1 du présent code.
Nous connaissions les deux certificats d’urbanisme classiques : le certificat de simple information et le certificat opérationnel. Les deux certificats sont maintenus.
Le certificat de « simple information » permet d’interroger l’administration afin de connaître les règles d’urbanisme qui s’appliquent sur un terrain particulier.
Le certificat « opérationnel » permet d’interroger l’administration sur la faisabilité d’un projet défini de façon sommaire.
Ce qui change :
Les délais d’instruction sont de 1 mois pour le 1er (Article R.410-9) et de deux mois pour le 2e. (Article R 410-10).
À défaut de notification d’un certificat d’urbanisme dans le délai fixé, le silence gardé par l’autorité compétente vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite.
Dans les cas prévus au b de l’article L.410-1, l’administration doit motiver sa décision si elle indique que le terrain ne peut être utilisé pour la réalisation de l’opération mentionnée dans la demande, ou si elle assortie sa décision de prescriptions.
Le certificat d’urbanisme précise si le bien est situé ou non à l’intérieur du périmètre d’un des droits de préemption définis par le code de l’urbanisme.
Toutes les règles d’urbanisme existant à la date du certificat, même si elles n’ont pas été mentionnées dans le certificat, sont garanties au bénéficiaire pendant 18 mois au lieu de 12 avant la réforme
Le certificat d’urbanisme peut être prorogé par périodes d’une année sur demande présentée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé.
Autre point important : les garanties résultantes du certificat ne seront plus rattachées aux dispositions mentionnées dans le certificat mais à celle existant à la date du certificat qu’elles soient ou non mentionnées dans le certificat. Cette nouvelle disposition vise à protéger l’administré contre les CU incomplets, erronés ou illégaux. Espérons que cela n’aura pas pour effet d’inciter l’administration à attacher moins d’importance aux mentions portées dans sa décision.

Prochain post : Le nouveau régime des autorisations.

Réforme du Permis de Construire et des Autorisations d’Urbanisme.

Les dispositions de l’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005, relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme doivent entrer en vigueur le 1er octobre 2007 (Arrêté n du 6 juin 2007 publié au Journal Officiel du 21 juin 2007).
Cette réforme vise à simplifier les procédures d’instruction et le contrôle de la conformité des travaux autorisés et à améliorer la sécurité juridique et la qualité des constructions.
Regroupement des multiples régimes d'autorisation existants :

Aujourd'hui le code de l'urbanisme comprend :
Onze régimes différents d'autorisations :
• Le permis de construire
• Le permis de démolir
• L'autorisation pour les installations et travaux divers
• L'autorisation d'aménager un terrain de camping
• L'autorisation de stationnement de caravanes
• L'autorisation d'aménager un parc résidentiel de loisir
• L'autorisation de coupe et abattage d'arbres,
• L'autorisation de lotir
• L'autorisation spéciale de travaux dans les secteurs sauvegardés,
• L'autorisation spéciale de travaux dans les périmètres de restauration immobilière
• L'autorisation des remontées mécaniques et d'aménagement des pistes de ski.
Quatre régimes différents de déclarations :
• La déclaration de travaux
• La déclaration de clôture
• La déclaration en cas de division de terrain non soumise à autorisation de lotir
• La déclaration en cas de division de terrain non destinés à l'implantation de bâtiments.

La réforme regroupe les différents permis, autorisations et déclarations existantes en 3 permis et une déclaration :
• Permis de construire.
• Permis d'aménager.
• Permis de démolir.
• Déclaration préalable.

Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005.
Décret n° 2006-958 du 31 juillet 2006.
Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007.
Arrêté du 6 juin 2007.

Prochain post : Incidence de la réforme sur le Certificat d’Urbanisme