PAR PATRICE LANQUETIN - GÉOMÈTRE-EXPERT
Transformer des combles en habitation : Plus de surface, plus de volume un moyen d’agrandir son appartement sans forcément devoir faire beaucoup de travaux. Mais attention à ne pas oublier les démarches administratives ou de copropriétés.
Selon que vous vous trouvez ou non en copropriété, les démarches sont différentes. Mais pas seulement : il faut aussi savoir précisément et par avance les travaux que vous devrez réaliser, et qui pourront nécessiter des autorisations administratives. L’aménagement des combles c’est bien, mais pas toujours simple.
Première chose à considérer : vos combles sont-ils situés dans une copropriété ou dans un immeuble individuel ? En effet, si vous habitez une maison ou immeuble hors copropriété, alors aucune démarche particulière ne vous sera demandée, sauf si vous faites certains travaux comme nous le détaillons plus loin.
Si par contre vous êtes dans un immeuble en copropriété, pour transformer vos combles en partie d’appartement il vous faudra consulter le règlement de copropriété afin de savoir si les combles situés au-dessus des lots du dernier étage sont des parties communes de l’immeuble.
Il arrive parfois que le règlement de copropriété prévoit que les combles fassent parties de chacun des lots situés en-dessous ou que les combles soient déjà des lots, donc des parties privatives . Mais s’il s’agit de parties communes, il faut obligatoirement une autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Et un modificatif de l’état descriptif de division deviendra même nécessaire pour créer un nouveau lot issu des parties communes correspondant à la partie de combles à aménager, ou pour autoriser les travaux d’aménagement (velux, percement de la dalle pour créer un accès, etc.). L’assemblée des copropriétaires devra alors se prononcer sur la création du nouveau lot et sur son prix de vente.
À noter une précaution particulière : la privatisation des combles peut condamner l’accès existant à la toiture depuis les parties communes. Il faut faire attention : le fait de supprimer l’accès à la toiture peut avoir des conséquences à la fois sur la sécurité en cas d’incendie ou sur des interventions nécessaires. Dans ce cas il faudra prévoir de déplacer l'accès dans une partie commune.
Ils peuvent être de plusieurs natures. Pour l’accès, par exemple, vous pourriez envisager le percement d’une dalle et la création d’un escalier. Concernant la toiture, les travaux touchent en général à la création de velux, à la surélévation ou à la modification de la toiture. Vous pourriez aussi être amenés à créer de la surface de plancher ou à supprimer le plancher des combles afin de redonner du volume à l’appartement du dernier étage.
La nature de ces travaux détermine le type d’autorisation à demander. En cas de modification de la toiture, de surélévation ou de création de velux ou de fenêtres, un permis de construire ou une déclaration préalable sont nécessaires. Ce type d’autorisation dépend des surfaces de plancher créées. Avec la suppression du COS par la loi ALUR (coefficient d’occupation des sols), on n’est plus limité par la surface créée par les combles, mais si une nouvelle surface découle de la création d’un étage alors il faut un permis de construire au-delà de 20 m carrés de surface de plancher ; en dessous ce sera simplement une déclaration préalable.
Les locaux aménagés doivent répondre aux normes d’habitabilité. Toutes les pièces principales des logements doivent être pourvues d’ouvertures donnant à l’air libre, et avoir une hauteur sous plafond minimum. Ainsi il est prévu selon l’article 4 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que « le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. »
N'hésitez pas à contacter le Cabinet Patrice Lanquetin, Géomètre Expert Foncier 01.41.11.27.77.