Lanquetin & Associés

AMÉLIORER LE DROIT DES COPROPRIÉTÉS (LOI ELAN)

Lot transitoire, Parties Communes Spéciales : la Loi Elan vient clarifier les choses en les définissant et en les encadrant.

La Loi ELAN impose la mise en conformité des règlements de copropriété avec les dispositions relatives aux parties communes spéciales conformément aux nouveaux articles 1^er, 6-2, 6-3 et 6-4 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

PARTIES COMMUNES SPÉCIALES

Dans une copropriété il est fréquent de trouver des parties communes dont l’usage est réservé à un ou plusieurs copropriétaires. On parle alors d’un droit de jouissance d’une partie commune.

Ce droit d’usage privatif temporaire ou permanent est rattaché à un lot (ce n’est pas un droit de propriété). Il s’agit par exemple d’un jardin privatif au rez-de-chaussée, balcon, loggia, toiture-terrasse, etc…

Pour mettre fin à de nombreux contentieux concernant les droits de jouissance exclusif sur une partie commune (parties communes spéciales), la Loi ELAN à l’Article 209 les définis maintenant en modifiant trois articles de la Loi du 10 juillet 1965:

Article 6-2 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965

Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Article 6-3 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965

Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

Il est également précisé :

Article 6-4 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965

L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

La Loi ELAN précisait en 2018 que pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1^er juillet 2022 : les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente Loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le délai de trois ans semble avoir été supprimé par la Loi n° 2022-217 du 21 février 2002 – Art. 89 :

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes.

La Loi ELAN impose toujours aux syndicats des copropriétaires, une mise en conformité de leur règlement de copropriété.

Le syndic doit donc inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.

La décision se vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

LOT TRANSITOIRE

L’article 1er de la Loi du 10 juillet 1965 a également été modifié par l’article 206 de la Loi ELAN : il est maintenant précisé qu’un lot peut-être un lot transitoire c’est-à-dire un lot formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance d’un lot transitoire doit être stipulé dans le règlement de copropriété.

En effet quand un ensemble immobilier est construit en plusieurs phases successives, il est parfois nécessaire de créer un ou des lots transitoires correspondants aux parties non construites mais qui le seront dans le futur. (Ça peut être également le cas dans un projet de surélévation d’immeuble)

La création et la définition de ces lots transitoires dans le règlement de copropriété sont maintenant encadrées. Ces lots auront une désignation et participeront aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement à leur quotes-parts.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété.

Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ce lot.

NOTRE PRESTATION

Mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions relatives aux parties communes spéciales conformément aux nouveaux articles 1^er, 6-2, 6-3 et 6-4 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

• Analyse du règlement de copropriété et des modificatifs.
• Recensement des lots transitoires.
• Recensement de toutes les parties communes spéciales (PCS).
• PCS indiquées dans le règlement de copropriété et les modificatifs.
• PCS déclarées par les copropriétaires et/ou le Syndicat des Copropriétaires.
• Comparaison des résultats avec les articles du règlement de copropriété définissant les Parties Communes et les charges.
• En cas d’absences de plans : établissement des plans des parties communes spéciales faisant l’objet d’une régularisation.
• Projet de modification de l’état descriptif de division qui devra être voté en assemblée et publié par un Notaires.

Ce projet comprendra la définition des parties communes spéciales et la détermination des répartitions des charges les concernant.

N’hésitez pas à nous appeler (0141112777) si vous désirez une proposition d'honoraires ou/et si vous avez des questions.

Mai 2022 - Patrice Lanquetin

 

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LANQUETIN & ASSOCIÉS - GÉOMÈTRES-EXPERTS

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Transformer des combles en habitation : Les précautions à prendre.

PAR PATRICE LANQUETIN - GÉOMÈTRE-EXPERT 

Transformer des combles en habitation : Plus de surface, plus de volume un moyen d’agrandir son appartement sans forcément devoir faire beaucoup de travaux. Mais attention à ne pas oublier les démarches administratives ou de copropriétés.

Selon que vous vous trouvez ou non en copropriété, les démarches sont différentes. Mais pas seulement : il faut aussi savoir précisément et par avance les travaux que vous devrez réaliser, et qui pourront nécessiter des autorisations administratives. L’aménagement des combles c’est bien, mais pas toujours simple.

Copropriété ou non ? :

Première chose à considérer : vos combles sont-ils situés dans une copropriété ou dans un immeuble individuel ? En effet, si vous habitez une maison ou immeuble hors copropriété, alors aucune démarche particulière ne vous sera demandée, sauf si vous faites certains travaux comme nous le détaillons plus loin.

Si par contre vous êtes dans un immeuble en copropriété, pour transformer vos combles en partie d’appartement il vous faudra consulter le règlement de copropriété afin de savoir si les combles situés au-dessus des lots du dernier étage sont des parties communes de l’immeuble.

Il arrive parfois que le règlement de copropriété prévoit que les combles fassent parties de chacun des lots situés en-dessous ou que les combles soient déjà des lots, donc des parties privatives . Mais s’il s’agit de parties communes, il faut obligatoirement une autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Et un modificatif de l’état descriptif de division deviendra même nécessaire pour créer un nouveau lot issu des parties communes correspondant à la partie de combles à aménager, ou pour autoriser les travaux d’aménagement (velux, percement de la dalle pour créer un accès, etc.). L’assemblée des copropriétaires devra alors se prononcer sur la création du nouveau lot et sur son prix de vente.

À noter une précaution particulière : la privatisation des combles peut condamner l’accès existant à la toiture depuis les parties communes. Il faut faire attention : le fait de supprimer l’accès à la toiture peut avoir des conséquences à la fois sur la sécurité en cas d’incendie ou sur des interventions nécessaires. Dans ce cas il faudra prévoir de déplacer l'accès dans une partie commune.

Quels sont les travaux nécessaires ? :

Ils peuvent être de plusieurs natures. Pour l’accès, par exemple, vous pourriez envisager le percement d’une dalle et la création d’un escalier. Concernant la toiture, les travaux touchent en général à la création de velux, à la surélévation ou à la modification de la toiture. Vous pourriez aussi être amenés à créer de la surface de plancher ou à supprimer le plancher des combles afin de redonner du volume à l’appartement du dernier étage.

La nature de ces travaux détermine le type d’autorisation à demander. En cas de modification de la toiture, de surélévation ou de création de velux ou de fenêtres, un permis de construire ou une déclaration préalable sont nécessaires. Ce type d’autorisation dépend des surfaces de plancher créées. Avec la suppression du COS par la loi ALUR (coefficient d’occupation des sols), on n’est plus limité par la surface créée par les combles, mais si une nouvelle surface découle de la création d’un étage alors il faut un permis de construire au-delà de 20 m carrés de surface de plancher ; en dessous ce sera simplement une déclaration préalable.

Les locaux aménagés doivent répondre aux normes d’habitabilité. Toutes les pièces principales des logements doivent être pourvues d’ouvertures donnant à l’air libre, et avoir une hauteur sous plafond minimum. Ainsi il est prévu selon l’article 4 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que « le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. »

N'hésitez pas à contacter le Cabinet Patrice Lanquetin, Géomètre Expert Foncier 01.41.11.27.77.

 

Transformer un local commercial en habitation.

PAR PATRICE LANQUETIN - GÉOMÈTRE-EXPERT 

Vous venez de faire l’acquisition d’un vieux local commercial ou industriel, et vous voulez le transformer en habitation : Les règles administratives et d’urbanisme sont nombreuses.

Vous croyez acheter un loft, et c’est un local professionnel ou commercial que l’on vous a vendu : La transformation d'un tel local en logement est quelque chose de compliqué et délicat. L’opération nécessite de nombreuses vérifications et des formalités particulières…

La destination initiale du local :

Il faut d’abord vérifier quelle était la « destination » initiale du local que vous avez acheté, tout simplement pour voir ce qu’il est possible ou nécessaire de faire. Référez-vous pour cela au recensement du 1er janvier 1970, et prenez en compte les éventuels changements de destination réalisés depuis cette date. Ce recensement est disponible auprès du service de publicité foncière.

Les règles d’urbanisme :

Respectez les règles d’urbanisme dans la commune : vérifiez que votre projet de transformation n'est pas contraire au plan local d'urbanisme (PLU) ou à la carte communale.

Dans certaines communes, par exemple, des règles particulières peuvent concerner les rez-de-chaussée ou interdire ce type transformation dans le but de protéger le commerce.

La nature des travaux :

Ce n’est qu’alors que vous pourrez vous pencher sur les travaux à effectuer : s’agit-il d’un aménagement intérieur, de modifier les façades ou les structures porteuses, de créer de la nouvelle surface de plancher ?... De là dépend le type d’autorisation administrative (autorisation d’urbanisme) que vous devrez obtenir.

S’il n’y a pas de travaux lourds, ou juste des travaux d’aménagement intérieur, une simple déclaration préalable pour le changement d’affectation suffira (Formulaire Cerfa 13404*03).

En cas de travaux de modification de la façade du bâtiment ou de la création de surface de plancher, alors un permis de construire sera nécessaire. Le recours à un architecte ne sera obligatoire que si les travaux envisagés couvrent une superficie supérieure à 170 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol.

Il faut aussi s'assurer que le futur logement est bien desservi par les réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone...), sans quoi le raccordement peut être onéreux.

Les formalités en cas de copropriété :

Si le local à transformer en appartement fait partie d'une copropriété, il faut consulter le règlement de copropriété.

Ce règlement permet de connaître la désignation et la destination exacte du lot (local commercial, bureau, habitation, local industriel, entrepôts, atelier, usage mixte ?). Il peut ou non autoriser à changer la destination de ce lot.

Une autorisation de l’assemblée des copropriétaires est obligatoire et un modificatif de l’état descriptif de division devient nécessaire afin de changer la désignation du lot. Un géomètre-expert devra alors intervenir pour établir tous les documents : plan, superficies privatives et habitables, comparaison des tantièmes de copropriété par rapport aux autres…

Dans tous les cas, le changement ne doit pas modifier la destination de l’immeuble lui-même, telle qu’elle est définie dans le règlement de copropriété. 

Conséquences fiscales :

Le changement de destination d'un local professionnel a des conséquences fiscales : la suppression de la contribution économique territoriale (ex-Taxe professionnelle), l’application de la taxe d’habitation et la modification de l’impôt foncier car « la valeur locative n'est pas la même s'il s'agit d'une activité commerciale ou d'un logement ».

Conclusion :

Pour finir, ne pas oublier que les locaux aménagés doivent répondre aux normes d’habitabilité et de « logement décent ». Par exemple, toutes les pièces principales des logements doivent être pourvues d’ouvertures donnant à l’air libre, le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Et les pièces en sous-sol doivent posséder des fenêtres.

Certains sous-sols ou rez-de-chaussée, enfin, ne pourront pas être transformés en locaux d’habitation si l’immeuble se trouve dans une zone de prévention des risques d’inondation.

Avant de jouir paisiblement de votre loft, vous devrez passer par les incontournables cases « formalités ». Et de nombreuses vérifications devront même être faites avant l’achat du bien…

N'hésitez pas à contacter le Cabinet Patrice Lanquetin, Géomètre Expert Foncier 01.41.11.27.77.

 

Adoption définitive de la loi ALUR

 

PAR PATRICE LANQUETIN - GÉOMÈTRE-EXPERT 

La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014.

177 Articles, rien de moins ! Le texte veut faire évoluer les règles du marché locatif et modifie les règles de copropriété et le rôle des syndics.

Parmis les principales mesures : dix points importants à retenir.

lanquetin.fr

Patrice Lanquetin et ses équipes sont heureux d'annoncer le lancement de leur nouveau site, conçu avec un nouveau look et une navigation plus conviviale et intuitive.

lanquetin.fr est mis à jour avec les dernières informations sur nos prestations et services et comporte un nouvel espace client complètement repensé pour améliorer notre relation client.

Prestations :

Les pages prestations contiennent des informations sur les différents services que nous proposons.

Vous pouvez maintenant trouver des informations élaborées sur les types de plans que nous réalisons et des informations claires sur nos prestations.

Ce nouveau site présente notre savoir faire et nos trois pôles de compétences : COPROPRIÉTÉ-FONCIER-URBANISME.

Espace Client :

Le nouvel espace client dédié pour le moment à notre clientèle « urbanisme », améliore le service proposé en ajoutant à la commande des dossiers d’urbanisme et des états des risques, un suivi plus précis.

Avec une utilisation simple et intuitive votre espace client personnalisé vous permet de :

• Commander vos Dossiers d’Urbanisme (RU) et vos États des Risques (ER)
• Suivre vos commandes étapes par étapes
• Télécharger les documents et certificats mis à disposition au fur et à mesure de leur réception
• Accéder à votre facture et gérer vos paiements.

Un de nos principaux objectifs était de construire un site convivial, fluide et simple d’utilisation. Le nouveau design permet aux utilisateurs de trouver rapidement le contenu grâce à sa simple structure hiérarchique.

Nous espérons que vous apprécierez la navigation sur notre nouveau site lanquetin.fr, et que vous découvrirez à chaque visite plus d'options et d'informations, et que ce sera un nouvel outil pour renforcer nos relations d'affaires.