AMÉLIORER LE DROIT DES COPROPRIÉTÉS (LOI ELAN)

Lot transitoire, Parties Communes Spéciales : la Loi Elan vient clarifier les choses en les définissant et en les encadrant.

La Loi ELAN impose la mise en conformité des règlements de copropriété avec les dispositions relatives aux parties communes spéciales conformément aux nouveaux articles 1^er, 6-2, 6-3 et 6-4 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

PARTIES COMMUNES SPÉCIALES

Dans une copropriété il est fréquent de trouver des parties communes dont l’usage est réservé à un ou plusieurs copropriétaires. On parle alors d’un droit de jouissance d’une partie commune.

Ce droit d’usage privatif temporaire ou permanent est rattaché à un lot (ce n’est pas un droit de propriété). Il s’agit par exemple d’un jardin privatif au rez-de-chaussée, balcon, loggia, toiture-terrasse, etc…

Pour mettre fin à de nombreux contentieux concernant les droits de jouissance exclusif sur une partie commune (parties communes spéciales), la Loi ELAN à l’Article 209 les définis maintenant en modifiant trois articles de la Loi du 10 juillet 1965:

Article 6-2 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965

Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Article 6-3 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965

Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

Il est également précisé :

Article 6-4 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965

L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

La Loi ELAN précisait en 2018 que pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1^er juillet 2022 : les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente Loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le délai de trois ans semble avoir été supprimé par la Loi n° 2022-217 du 21 février 2002 – Art. 89 :

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes.

La Loi ELAN impose toujours aux syndicats des copropriétaires, une mise en conformité de leur règlement de copropriété.

Le syndic doit donc inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.

La décision se vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

LOT TRANSITOIRE

L’article 1er de la Loi du 10 juillet 1965 a également été modifié par l’article 206 de la Loi ELAN : il est maintenant précisé qu’un lot peut-être un lot transitoire c’est-à-dire un lot formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance d’un lot transitoire doit être stipulé dans le règlement de copropriété.

En effet quand un ensemble immobilier est construit en plusieurs phases successives, il est parfois nécessaire de créer un ou des lots transitoires correspondants aux parties non construites mais qui le seront dans le futur. (Ça peut être également le cas dans un projet de surélévation d’immeuble)

La création et la définition de ces lots transitoires dans le règlement de copropriété sont maintenant encadrées. Ces lots auront une désignation et participeront aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement à leur quotes-parts.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété.

Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ce lot.

NOTRE PRESTATION

Mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions relatives aux parties communes spéciales conformément aux nouveaux articles 1^er, 6-2, 6-3 et 6-4 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

• Analyse du règlement de copropriété et des modificatifs.
• Recensement des lots transitoires.
• Recensement de toutes les parties communes spéciales (PCS).
• PCS indiquées dans le règlement de copropriété et les modificatifs.
• PCS déclarées par les copropriétaires et/ou le Syndicat des Copropriétaires.
• Comparaison des résultats avec les articles du règlement de copropriété définissant les Parties Communes et les charges.
• En cas d’absences de plans : établissement des plans des parties communes spéciales faisant l’objet d’une régularisation.
• Projet de modification de l’état descriptif de division qui devra être voté en assemblée et publié par un Notaires.

Ce projet comprendra la définition des parties communes spéciales et la détermination des répartitions des charges les concernant.

N’hésitez pas à nous appeler (0141112777) si vous désirez une proposition d'honoraires ou/et si vous avez des questions.

Mai 2022 - Patrice Lanquetin