MOUVEMENTS DE TERRAINS

Les mouvements de terrain sont des phénomènes naturels d’origines très diverses.

Il en survient chaque année en France, d'importance et de type très divers (glissements de terrain, éboulements, effondrements, coulées de boue...).

La « crise climatique », dont nous nous observons maintenant de façon certaine les conséquences, créé des aléas qui ne touchaient autrefois que les pays à climat chaud, aride ou semi/aride.

Depuis 25 ans, certains de ces aléas touche des zones et des régions de pays tempérés.

Le phénomène observé concerne les sols argileux ou riches en argile, dits « gonflants » où des constructions ont été faites sans fondations adaptées à ce risque.

La notion de retrait-gonflement des argiles (ou RGA) désigne les mouvements alternatifs (et souvent répétés dans le temps) de retrait et de gonflement du sol respectivement associés aux phases de sécheresse et réhydratation de sols dits « gonflants » ou « expansifs ».

Les sols argileux s’assèchent en période de fortes chaleurs et se rétractent. Lors des prochaines pluies les sols argileux vont se charger en eaux et se gonflés à nouveau.

Ce phénomène répétitif créé les mouvements de terrains qui affectent les fondations des constructions.

L’observation de ces phénomènes devenant de plus en plus fréquents il était important de prendre des dispositions permettant une meilleure information des acquéreurs de maison en France.

Les Articles L112-20 à L112-25 et R112-5 à R112-10 du Code de la Construction précisent :

• Les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols sont définies par arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques majeurs.
• En cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur annexé à la promesse et/ou a l’acte authentique de vente
• L’obligation de suivre les recommandations d’une étude géotechnique ou de respecter des techniques particulières de construction définie par voie réglementaire.
• L’étude géotechnique sont annexés au titre de propriété du terrain et suivent les mutations successives de celui-ci.

Ne sont pas soumis à ces dispositions :

• Les contrats ayant pour objet des travaux qui n'affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent.
• Les contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m2 et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant.

Depuis le 1er janvier 2020, cette obligation s’impose donc à toutes les ventes de terrains non bâtis destinées à la construction de maisons individuelles (pas plus de deux logements).

La responsabilité du vendeur pourra être mise en cause en cas d’absence d’étude géotechnique.

L’arrêté du 22 juillet 2020 paru au JORF n° 0195 du 9 août 2020 précise :

• Les critères d’évaluation de l’exposition des formations argileuses au phénomène de retrait-gonflement.
• La carte définissant les zones exposées est disponible sur le site Géorisques ( http://www.georisques.gouv.fr/).

Cette obligation ne concernant pas les constructions existantes, il est donc important de bien lire les documents d’urbanisme dans sa totalité, notamment l’État des Risques Pollution (ERP) qui vous sont remis avant la signature de la promesse d’un bien immobilier. L’ERP précisera toujours si le bien vendu est situé dans une zone concernée par les mouvements de terrains.

Il faut questionner les vendeurs sur l’état des fondations d’une maison la nature du sol du terrain où elle a été construite.

L’achat d’une maison est souvent l’achat le plus important d’une vie, comprendre toutes les informations du dossier de Renseignements Urbanisme, de l’État des Risques Pollution est une priorité et vous êtes en droit de recevoir des explications en questionnant les bons professionnels.

Les dossiers de Renseignements d’Urbanisme et les États des Risques Pollutions que nous établissons comprennent cette information.

N’hésitez pas à nous appeler (0141112777) si vous avez des questions.

Août 2020 - Patrice Lanquetin