PAR PATRICE LANQUETIN - GÉOMÈTRE-EXPERT
Vous venez de faire l’acquisition d’un vieux local commercial ou industriel, et vous voulez le transformer en habitation : Les règles administratives et d’urbanisme sont nombreuses.
Vous croyez acheter un loft, et c’est un local professionnel ou commercial que l’on vous a vendu : La transformation d'un tel local en logement est quelque chose de compliqué et délicat. L’opération nécessite de nombreuses vérifications et des formalités particulières…
La destination initiale du local :
Il faut d’abord vérifier quelle était la « destination » initiale du local que vous avez acheté, tout simplement pour voir ce qu’il est possible ou nécessaire de faire. Référez-vous pour cela au recensement du 1er janvier 1970, et prenez en compte les éventuels changements de destination réalisés depuis cette date. Ce recensement est disponible auprès du service de publicité foncière.
Les règles d’urbanisme :
Respectez les règles d’urbanisme dans la commune : vérifiez que votre projet de transformation n'est pas contraire au plan local d'urbanisme (PLU) ou à la carte communale.
Dans certaines communes, par exemple, des règles particulières peuvent concerner les rez-de-chaussée ou interdire ce type transformation dans le but de protéger le commerce.
La nature des travaux :
Ce n’est qu’alors que vous pourrez vous pencher sur les travaux à effectuer : s’agit-il d’un aménagement intérieur, de modifier les façades ou les structures porteuses, de créer de la nouvelle surface de plancher ?... De là dépend le type d’autorisation administrative (autorisation d’urbanisme) que vous devrez obtenir.
S’il n’y a pas de travaux lourds, ou juste des travaux d’aménagement intérieur, une simple déclaration préalable pour le changement d’affectation suffira (Formulaire Cerfa 13404*03).
En cas de travaux de modification de la façade du bâtiment ou de la création de surface de plancher, alors un permis de construire sera nécessaire. Le recours à un architecte ne sera obligatoire que si les travaux envisagés couvrent une superficie supérieure à 170 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol.
Il faut aussi s'assurer que le futur logement est bien desservi par les réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone...), sans quoi le raccordement peut être onéreux.
Les formalités en cas de copropriété :
Si le local à transformer en appartement fait partie d'une copropriété, il faut consulter le règlement de copropriété.
Ce règlement permet de connaître la désignation et la destination exacte du lot (local commercial, bureau, habitation, local industriel, entrepôts, atelier, usage mixte ?). Il peut ou non autoriser à changer la destination de ce lot.
Une autorisation de l’assemblée des copropriétaires est obligatoire et un modificatif de l’état descriptif de division devient nécessaire afin de changer la désignation du lot. Un géomètre-expert devra alors intervenir pour établir tous les documents : plan, superficies privatives et habitables, comparaison des tantièmes de copropriété par rapport aux autres…
Dans tous les cas, le changement ne doit pas modifier la destination de l’immeuble lui-même, telle qu’elle est définie dans le règlement de copropriété.
Conséquences fiscales :
Le changement de destination d'un local professionnel a des conséquences fiscales : la suppression de la contribution économique territoriale (ex-Taxe professionnelle), l’application de la taxe d’habitation et la modification de l’impôt foncier car « la valeur locative n'est pas la même s'il s'agit d'une activité commerciale ou d'un logement ».
Conclusion :
Pour finir, ne pas oublier que les locaux aménagés doivent répondre aux normes d’habitabilité et de « logement décent ». Par exemple, toutes les pièces principales des logements doivent être pourvues d’ouvertures donnant à l’air libre, le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Et les pièces en sous-sol doivent posséder des fenêtres.
Certains sous-sols ou rez-de-chaussée, enfin, ne pourront pas être transformés en locaux d’habitation si l’immeuble se trouve dans une zone de prévention des risques d’inondation.
Avant de jouir paisiblement de votre loft, vous devrez passer par les incontournables cases « formalités ». Et de nombreuses vérifications devront même être faites avant l’achat du bien…
N'hésitez pas à contacter le Cabinet Patrice Lanquetin, Géomètre Expert Foncier 01.41.11.27.77.
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