patrice lanquetin

Disparition de la SHOB et de la SHON

La Loi Grenelle 2 prévoit d’unifier et de simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme. La réforme remplace les surfaces prises en compte dans le code de l’urbanisme par la surface de plancher.

À partir du 1er mars 2012 la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) et la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) disparaissent au profit de la surface de plancher unique, dans le but d’aboutir à une réforme simple, lisible et assimilable rapidement.

Notice Explicative

Vous pouvez consulter la notice explicative pour les demandes de permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir et déclaration préalable concernant la réforme du permis de construire et des autres autorisations d’urbanisme qui entre en vigueur au 1er octobre 2007.

Notice explicative pour les demandes de permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir et déclaration préalable.

Réforme du Permis de Construire: Formulaires.

Les nouveaux formulaires concernant la réforme du permis de construire et des autorisations d’Urbanisme ont été mis en ligne.
Ces nouveaux formulaires sont téléchargeables et utilisables avec Adobe Acrobat.

Réf.: 13404 Déclaration préalable Constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis comprenant ou non des démolitions.

Réf.: 13405 Demande de Permis de démolir.

Réf.: 13406 Demande de permis de construire pour une maison individuelle et / ou ses annexes comprenant ou non des démolitions.

Réf.: 13407 Déclaration d’ouverture de chantier.

Réf.: 13408 Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Réf.: 13409 Demande de Permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions Permis de construire comprenant ou non des démolitions

Réf.: 13410 Demande de certificat d’urbanisme.

Réf.: 13411 Demande de modification d’un permis délivré en cours de validité.

Réf.: 13412 Demande de transfert de permis délivré en cours de validité.

Constructions Nouvelles Soumises à Déclaration Préalable.

Liste des constructions nouvelles devant être précédées d’une déclaration préalable :

R. 421-9 : En dehors des secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité et des sites classés :
- Construction d’une SHOB supérieure à 2 m2 et inférieure ou égale à 20 m2.
- Habitations légères de loisirs (Article R. 111-32) d’une SHON supérieure à 35 m2.
- Construction (sauf éoliennes) d’une hauteur au-dessus du sol est supérieure à 12 m d’une SHOB de 0 à 2 m2.
- Ouvrages et accessoire des lignes de distribution d’électricité (jusqu’à 60.000 volts).
- Murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieur ou égal à 2 m.
- Piscine de moins de 100 m2 non couverte (sauf couverture de moins de 1,80 m de haut).
- Châssis de serre de 1,80 à 4 m de haut et de moins de 2000 m2 pour une même unité foncière.
R. 421-10 : Dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité :
- Les ouvrages d’infrastructure terrestre, maritime ou fluviales (voies, ponts, infra. portuaires ou aéroportuaires).
R. 421-11 :Dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité,
Dans un site classé,
Dans les réserves naturelles,
Dans les espaces ayant pour vocation à être classé dans le cœur d’un futur parc national et à l’intérieur du cœur d’un parc national :
- Les constructions SHOB de 0 à 20 m2 sans limitation de hauteur.
- Les murs sans limitation de leur hauteur.
R. 421-12 :Dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, dans le champ de visibilité d’un monument historique, dans une zone de protection du patrimoine architectural,
Dans un site inscrit ou dans un site classé,
Dans un secteur délimité par le PLU,
Dans les communes où cela a été décidé :
- L’édification d’une clôture.

Constructions Nouvelles dispensées de toute formalité.

Toutes constructions nouvelles doivent être procédées de la délivrance d’un permis de construire.
Les exceptions sont précisées aux Articles R. 421-2 à 8.

Constructions dispensées de toutes formalités sauf en cas d’implantation dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans un site classé :

En raison de leur nature ou de leur faible importance :
- Construction d’une Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) inférieure ou égale à 2 m2 et d’une hauteur inférieure à 12 m.
- Les habitations légères de loisirs dans un terrain de camping ou parc résidentiel de loisirs autorisé d’une SHOB inférieure ou égale à 35 m2
- Les éoliennes d’une hauteur inférieure à 12 m
- Les piscines d’une superficie inférieure ou égale à 10 m2
- Les châssis et serre dont la hauteur inférieure ou égale à 1,8 m
- Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 m sauf les murs de clôture situés dans des secteurs particuliers (Article R 421-12).
- Le mobilier Urbain.
- Les caveaux et monument funéraires situés dans l’enceinte d’un cimetière.

En raison de leur nature :
- Les murs de soutènement (Hors secteur sauvegardé)
- Les voies, ponts, infrastructures portuaires ou aéroportuaires (Hors secteur sauvegardé)

Constructions dispensées de toutes formalités en raison de leur nature :
Les canalisations, lignes ou câbles, lorsqu’ils sont souterrains.

Constructions dispensées de toutes formalités en raison de la faible durée de leur maintien :
Les constructions implantées pour une durée n’excédant pas trois mois (voir exception Article R. 421-5).

Constructions dispensées de toutes formalités en raison du fait qu’elles nécessitent le secret pour des motifs de sécurité :
- Les constructions couvertes par le secret de la défense nationale.
- Les constructions situées à l’intérieur des arsenaux de la marine, des aérodromes militaires et des grands camps figurant sur une liste fixée par arrêté conjoint du ministre chargé de l’urbanisme et du ministre de la défense.
- Les dispositifs techniques nécessaires aux systèmes de radiocommunication numérique de la police et de la gendarmerie nationales.

Simplification du contrôle de la conformité des travaux.

Le bénéficiaire du permis s’engage par une déclaration d’achèvement de travaux sur la conformité avec le permis ou la déclaration préalable.
Sauf pour certains travaux, où le contrôle de la conformité par l’autorité compétente est obligatoirement réalisés sous 5 mois (R.462-6 & R462-7).
À compter de la date de réception en Mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente aura 3 mois pour contester la conformité des travaux aux permis ou à la déclaration.
Passé ce délai et sans opposition de l’administration une attestation de non contestation de la conformité pourra être demandé.
Cela permettra de clore les délais de recours contentieux devant les tribunaux administratifs qui sont aujourd’hui sans limite.
La conformité des travaux pourra être contesté dans ce délai de 3 mois maximum.
C’est donc le propriétaire qui devra se charger de vérifier la conformité des constructions et attester lui-même que son immeuble respecte le permis de construire.

Amélioration de la sécurité juridique des procédures d’autorisation.

1- Procédure de dépôt commune aux permis de construire, d’aménager, de démolir et aux déclarations préalables :
Les délais d’instructions seront prévisibles et garantis :
Dossiers de déclarations : 1 mois.
Maisons individuelles : 2 mois.
Autres constructions : 3 mois.
Lors du dépôt de la demande, le demandeur sera informé du délai dans lequel la décision doit intervenir.
Le demandeur devra être informé dans le mois suivant le dépôt de sa demande si majoration de délai est nécessaire, notamment en cas de consultation d’un autre service ou d’une commission,
Le décret fixe limitativement la liste des pièces demandées.
Si le dossier déposé n’est pas complet, le pétitionnaire sera informé dans le délai d’un mois qui suit le dépôt.
Aucune demande de pièce complémentaire ne pourra justifier une prorogation du délai d’instruction passé ce délai.
Le but recherché est pour le demandeur d’avoir une connaissance de manière certaine des délais dans lesquels une décision sera prise, au plus tard un mois après le dépôt de son dossier.
2- Précision du régime des décisions et amélioration du régimes des permis tacites :
« À défaut de notification d’un décision expresse dans le délai d’instruction….le silence gardé par l’autorité vaut selon les cas :
a) Décision non-opposition à la déclaration préalable ;
b) Permis de construire, permis d’aménager ou permis de démolir tacite. »
Sauf exceptions prévues à l'Article R. 424-2 du décret du 5 janvier 2007.
Le demandeur pourra obtenir un certificat attestant de l’existence d’un permis tacite
Aucune opposition ne pourra être notifiée passé le délai d’instruction du dossier.
3- Suspension du délai de validité du permis de construire en cas de recours contentieux :
Ce qui évitera l’annulation du permis de construire en cas de dépassement du délai de validité comme c’est le cas aujourd’hui même si le recours n’aboutissait pas. Le but recherché est de tenter de réduire les « situation de chantage » que nous observons.
4- Simplification du régime de la restauration immobilière :
Suppression de la délimitation du périmètre restauration et de l’autorisation spéciale de travaux. Les travaux, après déclaration d’utilité publique, feront uniquement l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, dans les conditions du droit commun. Pas d’incidence sur le régime fiscal particulier dont bénéficient les travaux de restauration.
5- Internet : Communication de pièces et état d’avancement du dossier accessible par Internet.

Prochain post : Simplification du contrôle de la conformité.

Réduction et Simplification des Autorisations et leur Champ d’Application.

Le champ d’application des régimes d’autorisation est plus clair.
Travaux soumis à permis (Construire-Démolir-Aménager)
Travaux soumis à une simple déclaration préalable (Exemple clôture abattage et coupe d’arbres)
Travaux non soumis à aucune autorisation (on en fera la liste dans un prochain Post)

Simplification lors de l’application d’une autre législation que celle du code de l’Urbanisme :
1- Pour les opérations soumises à un régime d’autorisation prévu par une autre législation que le Code de l’urbanisme le permis de construire, le permis d’aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu d’autorisation au titre de ces législations ou réglementations, dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité compétente.
2- Lorsque le projet porte sur un immeuble de grande hauteur, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’Article L.122-1 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité chargée de la police de la sécurité.
3- Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’Article L.111-8 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’Article L.123-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions.

L’ordonnance prévoit donc une meilleure liaison entre les différentes législations ce qui devrait accélérer les chantiers.

La réforme est sans conséquence concernant le recours à un architecte.

Changement concernant les constructions précaires : un nouveau permis n’est pas exigé chaque réinstallation des constructions saisonnières destinées à être démontées. Le permis devient caduc si la construction n’est pas démontée à date fixe et au-delà de 5 ans.
Par contre dans un secteur protégé les permis pour constructions précaires seront limités dans le temps.

Le permis d’aménager, créé par l’ordonnance, comprend quatre autorisations :
- L’autorisation de lotir.
- L’autorisation d’installations et travaux divers.
- L’autorisation d’aménager un parc résidentiel de loisirs.
- L’autorisation d’aménager un terrain de camping.

Ce permis fait office de permis de construire pour les constructions réalisées par l’aménageur dans le cadre de l’opération. Dans ce cas, le permis d’aménager sera soumis aux obligations relatives au recours d’un architecte.
Les lotissements sont visés par l’ordonnance. Les lotissements feront l’objet d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable en fonction de leur localisation et s’ils prévoient ou non des équipements communs. Le décret d’application prévoit que le dossier de demande d’autorisation comprend un projet architectural et paysager du lotissement.

Prochain post : Améliorer la sécurité juridique des procédures d’autorisation.

Nouveau régime des autorisations.

La réforme regroupe les différents permis, autorisations et déclarations existantes en 3 permis et une déclaration :
• Permis de construire.
• Permis d'aménager.
• Permis de démolir.
• Déclaration préalable.
1- Permis de construire : Article L.421-1 – Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire.
« Un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d'un tel permis ».
2- Permis d'aménager : Article L.421-2 – Les travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation des sols et figurant sur une liste arrêtée par décret en Conseil d'Etat doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager.
3- Permis de démolir : Article L.421-3 – Les démolitions de constructions existantes doivent être précédées de la délivrance d'un permis de démolir lorsque la construction relève d'une protection particulière définie par décret en Conseil d'Etat ou est située dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instaurer le permis de démolir.
4- Déclaration préalable : Article L.421-4 – Un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l'exigence d'un permis et font l'objet d'une déclaration préalable.
Les clôtures sont également soumises à déclaration préalable.

Ce que vise la réforme :
1- Réduire le nombre d’autorisations.
Définir le champ d’application de chaque autorisation.
Simplifier les procédures.
2- Améliorer la sécurité juridique.
3- Simplifié le contrôle de la conformité des travaux autorisés.
Améliorer la qualité des constructions.

Prochain Post : Réduction et simplification des autorisations et leur champ d’application.

Incidence de la réforme sur le Certificat d’Urbanisme du Permis de Construire et des Autorisations d’Urbanisme Certificat d’Urbanisme.

Dans le cadre de la réforme du Permis de Construire et des Autorisations d’Urbanisme, le rôle du certificat d’urbanisme devient plus important.
Article L. 410-1. - Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée :
a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ;
b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.
Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.
Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'Etat, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis.
Le certificat d'urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d'Etat par l'autorité compétente mentionnée au a et au b de l'article L. 422-1 du présent code.
Nous connaissions les deux certificats d’urbanisme classiques : le certificat de simple information et le certificat opérationnel. Les deux certificats sont maintenus.
Le certificat de « simple information » permet d’interroger l’administration afin de connaître les règles d’urbanisme qui s’appliquent sur un terrain particulier.
Le certificat « opérationnel » permet d’interroger l’administration sur la faisabilité d’un projet défini de façon sommaire.
Ce qui change :
Les délais d’instruction sont de 1 mois pour le 1er (Article R.410-9) et de deux mois pour le 2e. (Article R 410-10).
À défaut de notification d’un certificat d’urbanisme dans le délai fixé, le silence gardé par l’autorité compétente vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite.
Dans les cas prévus au b de l’article L.410-1, l’administration doit motiver sa décision si elle indique que le terrain ne peut être utilisé pour la réalisation de l’opération mentionnée dans la demande, ou si elle assortie sa décision de prescriptions.
Le certificat d’urbanisme précise si le bien est situé ou non à l’intérieur du périmètre d’un des droits de préemption définis par le code de l’urbanisme.
Toutes les règles d’urbanisme existant à la date du certificat, même si elles n’ont pas été mentionnées dans le certificat, sont garanties au bénéficiaire pendant 18 mois au lieu de 12 avant la réforme
Le certificat d’urbanisme peut être prorogé par périodes d’une année sur demande présentée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé.
Autre point important : les garanties résultantes du certificat ne seront plus rattachées aux dispositions mentionnées dans le certificat mais à celle existant à la date du certificat qu’elles soient ou non mentionnées dans le certificat. Cette nouvelle disposition vise à protéger l’administré contre les CU incomplets, erronés ou illégaux. Espérons que cela n’aura pas pour effet d’inciter l’administration à attacher moins d’importance aux mentions portées dans sa décision.

Prochain post : Le nouveau régime des autorisations.